الاستثمار في العقارات في سوريا عام 2025: تحليل احترافي وشامل

يشهد سوق العقارات في سوريا عام 2025 وضعًا معقدًا ومتغيرًا، يتأثر بعدة عوامل رئيسية. فبينما تلوح في الأفق فرص محتملة مدفوعة بالطلب المتزايد في المراكز الحضرية وجهود إعادة الإعمار، تقف في المقابل تحديات ومخاطر كبيرة نابعة من استمرار حالة عدم الاستقرار السياسي والاقتصادي، وتأثير العقوبات الدولية. يسلط هذا التقرير الضوء على الاتجاهات الحالية في السوق، ويحلل تأثير العوامل المختلفة عليه، ويحدد المخاطر والتحديات، ويستكشف الفرص ومجالات النمو المحتملة، بالإضافة إلى استعراض الإطار القانوني والتنظيمي وآراء الخبراء، وتقديم مقارنة بين أنواع العقارات المختلفة، وذلك بهدف تزويد المستثمرين المحتملين بنظرة عامة شاملة تساعدهم في اتخاذ قرارات مستنيرة. يختتم التقرير بنظرة مستقبلية حذرة تؤكد على ضرورة إجراء العناية الواجبة والتقييم الدقيق للمخاطر قبل الإقدام على أي استثمار عقاري في سوريا.

نظرة عامة على سوق العقارات السوري في عام 2025

• اتجاهات الأسعار الحالية:
  • المراكز الحضرية (دمشق، حلب، مدينة إدلب): تشير التقارير إلى ارتفاع في أسعار العقارات في المدن الرئيسية مثل إدلب ودمشق وحلب . ففي مدينة إدلب، ارتفعت الأسعار تدريجيًا بنسبة تصل إلى 25%، مع توقعات بأن تصل إلى 40% أو أكثر في الفترة المقبلة .
    • يعزى هذا الارتفاع جزئيًا إلى زيادة الطلب في المناطق الحضرية، وهو ما يمكن أن يكون مدفوعًا بعودة بعض السكان وسعي الأفراد إلى تأمين ممتلكاتهم بعد سقوط النظام السابق في 8 ديسمبر 2024 . فمع شعور نسبي بالأمان والاستقرار في المراكز الحضرية التي كانت تشهد نزاعات في السابق، يصبح السكان أكثر ميلًا للعودة والاستثمار في العقارات.
    • يساهم ارتفاع تكاليف البناء (المواد والعمالة) أيضًا في زيادة الأسعار في المدن. فبالإضافة إلى زيادة الطلب، فإن التكلفة الفعلية لبناء أو تجديد العقارات قد ارتفعت، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار المطلوبة للعقارات الجديدة والقائمة. وعلى الرغم من أن السياق فيه يتعلق بسوق العقارات الإسرائيلي، إلا أنه يشير إلى ارتفاع تكاليف مواد البناء مثل الإسمنت والرمل، وهو اتجاه من المرجح أن ينعكس في سوريا، خاصة مع الأخذ في الاعتبار احتمالية اضطرابات سلاسل الإمداد والحاجة إلى إعادة الإعمار.
    • تجدر الإشارة إلى أن البيانات الواردة بشأن سوق العقارات في دمشق تشير إلى ارتفاع بنسبة 5.7% في متوسط سعر البيع للقدم المربع ليصل إلى 577 ألف دولار أمريكي في فبراير 2025. ومع ذلك، من الضروري التأكيد على أن هذه البيانات تخص دمشق بولاية ماريلاند في الولايات المتحدة الأمريكية، وهي غير ذات صلة بالسياق السوري ويجب عدم الخلط بينهما في التقرير.
  • المناطق الريفية والحدودية (شمال إدلب): على النقيض من المراكز الحضرية، تشير التقارير إلى انخفاض كبير في أسعار العقارات في المناطق الريفية والحدودية في شمال إدلب، حيث وصل الانخفاض في بعض المناطق إلى 70%.
    • يعزى انخفاض الأسعار في المناطق الريفية إلى عودة السكان إلى بلداتهم الأصلية بعد توقف القصف وتوقف مشاريع المساعدات الإنسانية، مما دفع السكان إلى المغادرة بحثًا عن فرص في أماكن أخرى. فمع انحسار الصراع النشط بعد سقوط النظام السابق، من المرجح أن يكون العديد من النازحين داخليًا قد عادوا إلى ديارهم في المناطق الريفية، مما أدى إلى انخفاض الطلب على المساكن المؤقتة في مناطق ريفية أخرى. علاوة على ذلك، فإن توقف أو تقليل الدعم لمشاريع الخدمات من قبل المنظمات الإنسانية في هذه المناطق) سيجعلها أقل جاذبية للاستقرار على المدى الطويل، مما يدفع السكان نحو المراكز الحضرية أو مناطق أخرى ذات آفاق اقتصادية أفضل.
  • تأثير التضخم العام: على الرغم من بعض التحسن في سعر صرف الليرة السورية مقابل الدولار وانخفاض أسعار بعض السلع في السوق، لا يزال قطاع الإيجارات يشهد اتجاهًا تصاعديًا مستمرًا. تتراوح الإيجارات في دمشق بين 1 و 2.5 مليون ليرة سورية في المناطق الشعبية و 4 إلى 5 ملايين ليرة سورية في الأحياء ذات الطبقة المتوسطة.
    • لا يزال التضخم يمثل عقبة رئيسية في سوق العقارات، حيث يتوقع المحللون الاقتصاديون استمرار الضغط على سوق الإيجارات. فحتى لو استقرت أسعار شراء العقارات أو انخفضت قليلاً في بعض المناطق، فإن التضخم العام المرتفع وانخفاض القوة الشرائية لليرة السورية يجعلان شراء العقارات غير ميسور التكلفة لشريحة كبيرة من السكان. وكما هو موضح، يعاني العديد من السوريين لتغطية الاحتياجات الأساسية. وهذا يدفع إلى استمرار الطلب على العقارات المستأجرة، مما يسمح للملاك بالحفاظ على أسعار الإيجارات أو حتى زيادتها على الرغم من تقلبات سعر صرف العملة. ويؤكد المحللون الاقتصاديون مثل رضوان الدبس أن معالجة التضخم تمثل تحديًا طويل الأمد، مما يشير إلى استمرار الضغوط على سوق الإيجارات.
• ديناميكيات العرض والطلب: تشير التقارير إلى ارتفاع الطلب على المساكن في المدن الرئيسية مصحوبًا بندرة في الشقق المتاحة. ويرجع هذا الطلب جزئيًا إلى عودة بعض السوريين. كما أن العديد من السكان لا يستطيعون تحمل تكاليف شراء العقارات ويعتمدون على الإيجارات.
  • يشير هذا التباين بين ارتفاع الطلب وانخفاض العرض، خاصة في المراكز الحضرية، إلى فرصة محتملة لمشاريع البناء الجديدة أو التجديد، شريطة إدارة المخاطر بفعالية. فالحاجة الأساسية إلى السكن، بالإضافة إلى محدودية الوحدات المتاحة، تخلق فجوة كبيرة في السوق. ويشير المحلل الاقتصادي جورج خوزام إلى أن هذا الطلب المرتفع يحفز القطاعات ذات الصلة مثل مواد البناء والمقاولات، مما قد يؤدي إلى خلق فرص عمل. كما يقترح برامج قروض إسكانية لتحفيز السوق بشكل أكبر. ومع ذلك، فإن جدوى مشاريع البناء والتجديد الجديدة تعتمد على التغلب على التحديات المتعلقة بالتمويل، والحصول على مواد البناء، والوضع الأمني العام.

تأثير الوضع السياسي والاقتصادي في سوريا على الاستثمار العقاري

• الوضع السياسي والاستقرار: تتوقع التقارير تباطؤ النمو الاقتصادي بسبب احتمال قيام تركيا بعمل عسكري، مما يسلط الضوء على استمرار حالة عدم الاستقرار. وتؤكد التقارير على أن غياب بيئة استثمارية آمنة، وعدم الاستقرار السياسي والاجتماعي، وعدم وجود إطار قانوني داعم، تمثل تحديات كبيرة لجذب الاستثمار الأجنبي. تحتل سوريا مرتبة متدنية للغاية في مؤشر السلام العالمي ومؤشر مدركات الفساد.
  • يمثل استمرار حالة عدم الاستقرار السياسي والمخاوف الأمنية عوامل ردع كبيرة للمستثمرين العقاريين المحتملين، سواء كانوا محليين أو أجانب. فالمستثمرون، كما يؤكد المحلل الاقتصادي جورج خوزام، يعطون الأولوية لسلامة رؤوس أموالهم وسلامتهم الشخصية. ويخلق الاحتمال المستمر للصراع، كما يشير إليه توقع العمل العسكري التركي والتقارير عن التوترات الطائفية، مناخًا من عدم اليقين. علاوة على ذلك، فإن التصنيف المنخفض في مؤشر السلام العالمي ومؤشر مدركات الفساد يشير إلى بيئة عالية المخاطر حيث قد لا تكون حقوق الملكية محمية بشكل كافٍ وحيث قد تكون العمليات البيروقراطية غير موثوقة. كما أن تجربة العائدين في المناطق التي تسيطر عليها تركيا والذين أبلغوا عن عدم ثقتهم في السلطات المحلية تؤكد بشكل أكبر على غياب هيكل حكم مستقر وموثوق به، وهو أمر بالغ الأهمية لثقة المستثمرين.
• العوامل الاقتصادية: تشير التقارير إلى تباطؤ النمو الاقتصادي في سوريا عام 2025 (حوالي 1.0%). كما تشير إلى انكماش كبير في الاقتصاد السوري وانتشار الفقر على نطاق واسع، حيث قد يستغرق التعافي إلى مستويات الناتج المحلي الإجمالي قبل الصراع عقودًا. يناقش التقرير الميزانية الحكومية السورية لعام 2025، والتي تعتبر أكبر ولكنها تركز على تدابير التقشف وتخفيضات الدعم، مما قد يؤثر على القوة الشرائية للسكان.
  • من المرجح أن يؤدي ضعف التوقعات الاقتصادية وارتفاع مستويات الفقر واحتمال اتخاذ المزيد من تدابير التقشف إلى الحد من القدرة على تحمل تكاليف العقارات بالنسبة لشريحة كبيرة من السكان السوريين. فالوضع الاقتصادي المتردي في سوريا، مع انكماش الناتج المحلي الإجمالي ونسبة كبيرة من السكان الذين يعيشون في فقر، يؤثر بشكل مباشر على الطلب على العقارات والقدرة على تحمل تكاليفها. وتشير توقعات النمو المتباطئ لعام 2025 إلى أن هذا الوضع من غير المرجح أن يتحسن بشكل كبير في المدى القريب. كما أن تدابير التقشف وتخفيضات الدعم الحكومية ستزيد من الضغط على ميزانيات الأسر، مما يترك دخلًا أقل للإنفاق على السكن، سواء للشراء أو الإيجار. وكما يؤكد تقييم المجلس النرويجي للاجئين، فإن شريحة كبيرة من السكان تكافح لتغطية الاحتياجات الأساسية، مما يشير إلى سوق محدود للاستثمارات غير الضرورية مثل العقارات.
• جهود إعادة الإعمار: تسلط التقارير الضوء على التحدي الهائل لإعادة الإعمار، والذي يتطلب مئات المليارات من الدولارات. وتعتبر إعادة بناء البنية التحتية (المساكن والطرق والمرافق) خطوة حاسمة. كما أن المساعدات والاستثمارات الدولية ضرورية لجهود إعادة الإعمار.
  • بينما تمثل إعادة الإعمار فرصًا طويلة الأجل في قطاعي العقارات والبناء، فإن حجم الدمار وعدم كفاية التمويل يمثلان عقبات كبيرة. فحجم الدمار الهائل، مع تقديرات تتراوح بين 250 مليار دولار و 600 مليار دولار، يشير إلى حاجة ماسة لإعادة البناء. وهذا يخلق بطبيعة الحال طلبًا على مواد البناء والعمالة، وفي نهاية المطاف، على المساكن والمساحات التجارية الجديدة. ومع ذلك، فإن تحقيق هذه الفرص يعتمد بشكل كبير على تأمين مساعدات واستثمارات دولية كبيرة، وهو أمر لا يزال غير مؤكد بسبب الوضع السياسي والعقوبات المستمرة. وكما يشير ناصر سعيدي في، هناك حاجة إلى حزمة إعادة إعمار دولية، ويجب رفع العقوبات. كما أن التأخير في إعادة بناء المنازل، كما هو مذكور، يؤكد بشكل أكبر على التقدم البطيء والتحديات المالية واللوجستية الكبيرة التي ينطوي عليها الأمر.
• تأثير العقوبات: تناقش التقارير التأثير الكبير للعقوبات الدولية على سوريا، حيث تعيق إعادة الإعمار، وتحد من الوصول إلى الخدمات العالمية، وتخلق صعوبات اقتصادية. وقد قام الاتحاد الأوروبي بتعليق بعض العقوبات جزئيًا. كما أصدرت الولايات المتحدة الترخيص العام رقم 24، مما خفف بعض القيود على التعاملات مع المؤسسات الحاكمة.
  • لا تزال العقوبات تمثل عائقًا رئيسيًا أمام الاستثمار الأجنبي واسع النطاق في العقارات السورية، على الرغم من بعض التخفيف الأخير للقيود. يحتاج المستثمرون إلى التنقل بحذر في المشهد المعقد للعقوبات. فعلى الرغم من قيام الاتحاد الأوروبي بتعليق بعض العقوبات جزئيًا وإصدار الولايات المتحدة للترخيص العام رقم 24، فإن نظام العقوبات الشامل، وخاصة العقوبات الأمريكية المتعلقة بجهاز الدولة في عهد الأسد، لا يزال يخلق حواجز كبيرة أمام المستثمرين الدوليين. وكما يشير ماثيو ليفيت، حتى مع وجود الإعفاءات و”رسائل الراحة”، لا يزال المستثمرون حذرين من التعامل مع القطاع المصرفي السوري أو الاستثمار في مشاريع طويلة الأجل. كما أن حقيقة أن كيانات رئيسية مثل الحكومة السورية والبنك المركزي السوري لا تزال خاضعة للعقوبات تزيد من تعقيد المعاملات المالية والأنشطة الاستثمارية. وبينما يسمح الترخيص العام رقم 24 ببعض التعاملات مع المؤسسات الحاكمة، إلا أنه يحمل قيودًا وينتهي في يوليو 2025، مما يخلق حالة من عدم اليقين بالنسبة للاستثمارات طويلة الأجل.

تحديد وتقييم المخاطر والتحديات المرتبطة بالاستثمار العقاري في سوريا عام 2025

• المخاوف الأمنية: تسلط التقارير الضوء على استمرار الاضطرابات والعنف المتقطع والتوترات الطائفية كمخاطر أمنية كبيرة للمستثمرين والسكان. يساهم انعدام الثقة في السلطات المحلية ووجود الجماعات المسلحة في عدم الاستقرار .
  • يمثل الوضع الأمني المتقلب تهديدًا مباشرًا للممتلكات والسلامة الشخصية، مما يجعله عامل خطر حاسمًا لأي استثمار عقاري في سوريا. فتقييم المجلس النرويجي للاجئين يشير إلى استمرار الاضطرابات ونقص الاستثمارات التي تعيق التعافي. كما أن تقارير القتل خارج نطاق القانون والتوترات الطائفية تؤكد على هشاشة الوضع الأمني. وحتى مع سقوط نظام الأسد، فإن وجود سلطات متنافسة وجماعات مسلحة يزيد من خطر نشوب صراعات جديدة. كما أن حقيقة أن العديد من السوريين لا يزالون يشيرون إلى نقص الأمن والسلامة كسبب رئيسي يؤثر على قراراتهم بشأن العودة تشير إلى أن البيئة لا تزال غير مستقرة لكل من السكان والمستثمرين المحتملين.
• التعقيدات القانونية وحقوق الملكية: تناقش التقارير القضايا القانونية المعقدة المحيطة بملكية العقارات، بما في ذلك العقارات المصادرة بشكل غير قانوني، والعقود الاحتيالية من النظام السابق، والنزاعات المستمرة على الملكية. كما أن عدم وجود قوانين واضحة وقضاء غير موثوق به يعقد عملية استعادة الممتلكات. ويفتقر العديد من السوريين النازحين إلى الوثائق المناسبة لإثبات ملكيتهم.
  • يخلق عدم وجود إطار قانوني قوي وشفاف لملكية العقارات مخاطر كبيرة للمستثمرين، بما في ذلك النزاعات المحتملة وصعوبات إنفاذ حقوق الملكية. فقضية العقارات المصادرة بشكل غير قانوني في عهد النظام السابق وإلغاء العقود غير القانونية تخلق وضعًا معقدًا لإثبات الملكية الواضحة. ولا تزال الحاجة إلى قوانين واضحة لتنظيم استعادة الممتلكات، كما أكد المحامي خالد زين، غير ملباة بشكل كامل. كما أن حقيقة أن العديد من السوريين يفتقرون إلى الوثائق المناسبة تزيد من تعقيد الأمور وتزيد من احتمالية نشوب نزاعات. كما أن وجود قوانين تحمي المستأجرين في عهد النظام السابق والتي أعاقت الملاك من استعادة ممتلكاتهم يضيف طبقة أخرى من التعقيد التاريخي. ويقوض غياب قضاء موثوق به القدرة على حل هذه النزاعات بفعالية، مما يجعل حقوق الملكية غير مؤكدة ومحفوفة بالمخاطر بالنسبة للمستثمرين.
• احتمالية نزاعات الملكية: تؤكد التقارير على انتشار نزاعات الملكية بسبب النزوح وتضرر أو تدمير الممتلكات والاحتلال الثانوي ومصادرة الأراضي. ومن المتوقع وجود ملايين الدعاوى القضائية المحتملة بشأن الممتلكات المفقودة والمتضررة.
  • تضيف الاحتمالية العالية لنزاعات الملكية طبقة أخرى من التعقيد والمخاطر للاستثمارات العقارية في سوريا. فقد أدت سنوات الصراع إلى نزوح واسع النطاق، وتضرر المساكن، وحالات الاحتلال الثانوي ومصادرة الأراضي. وقد خلق هذا وضعًا تكون فيه مطالبات الملكية غالبًا غير واضحة ومتنازع عليها. كما أن تحذير المجلس النرويجي للاجئين من احتمال وجود مليوني دعوى قضائية بشأن الممتلكات المفقودة والمتضررة يسلط الضوء على حجم هذه القضية. وحتى إذا قام المستثمر بشراء عقار، فهناك خطر كبير من مواجهة تحديات قانونية من المالكين أو الشاغلين السابقين، مما يؤدي إلى معارك قانونية مطولة وخسائر مالية محتملة.
• التسجيل والبيروقراطية: تصف التقارير عملية تسجيل الأراضي في سوريا بأنها طويلة ومعقدة ويحتمل أن تكون معقدة بسبب الفساد. كما تتطلب اللوائح الجديدة تسجيل عقود الإيجار.
  • يمكن أن تؤدي العقبات البيروقراطية والفساد المحتمل في عملية تسجيل الممتلكات إلى تأخيرات وزيادة التكاليف بالنسبة للمستثمرين. فالنظام التقليدي لسجل الأراضي القائم على الورق في سوريا غير فعال بطبيعته وعرضة للتأخير. وتتطلب عملية إنشاء وتعديل ونقل حقوق الملكية خطوات ووثائق متعددة، مما يجعلها مرهقة. كما أن الطبقة الإضافية من الفساد المحتمل تزيد من تعقيد الأمور ويمكن أن تؤدي إلى تكاليف غير متوقعة وتأخيرات للمستثمرين الذين يحاولون تسجيل أو نقل ملكية العقارات. وبينما تهدف اللوائح الجديدة التي تتطلب تسجيل عقود الإيجار إلى تحقيق المزيد من الشفافية، إلا أنها تضيف أيضًا خطوة أخرى إلى العملية البيروقراطية. كما أن تحذير وزارة الإدارة المحلية السورية من شراء العقارات من الأفراد المتورطين في جرائم في عهد النظام السابق يشير إلى الحاجة إلى توخي الحذر الشديد والتحقق الشامل، مما قد يزيد من طول عملية العناية الواجبة.

استكشاف الفرص ومجالات النمو المحتملة في سوق العقارات السوري في عام 2025

• المراكز الحضرية ذات الطلب المرتفع: تشير التقارير إلى أن المدن الرئيسية مثل إدلب ودمشق وحلب تشهد زيادة في الطلب وارتفاعًا في الأسعار، مما يشير إلى إمكانية الاستثمار في العقارات السكنية والتجارية. تشهد إدلب انتعاشًا تجاريًا مع بناء مجمعات تجارية وسكنية كبيرة.
  • على الرغم من المخاطر، فإن الطلب المرتفع في المراكز الحضرية، مدفوعًا بعودة السكان والإمدادات المحدودة، يمكن أن يوفر فرصًا للدخل من الإيجارات وتقدير رأس المال المحتمل. فالحاجة الأساسية إلى المساكن والمساحات التجارية في المناطق الحضرية ذات الكثافة السكانية العالية، جنبًا إلى جنب مع محدودية العرض الحالي (كما نوقش في قسم “ديناميكيات العرض والطلب”)، تخلق سوقًا يمكن أن تكون فيه عوائد الإيجارات جذابة. وتشير التقارير عن ارتفاع الأسعار في مدن مثل إدلب إلى إمكانية تحقيق مكاسب رأسمالية، خاصة إذا استقر الوضع الأمني وتحسنت جهود إعادة الإعمار. كما يشير الانتعاش التجاري في إدلب إلى وجود حاجة متزايدة للعقارات التجارية لدعم الأنشطة الاقتصادية. ومع ذلك، يجب على المستثمرين أن يوازنوا بعناية هذه الفرص المحتملة مقابل المخاطر الكبيرة الموضحة سابقًا.
• مناطق إعادة الإعمار: تسلط التقارير الضوء على أن عملية إعادة الإعمار نفسها توفر فرصًا في قطاعي العقارات والبنية التحتية، خاصة لتوريد مواد البناء وخدمات البناء.
  • قد يؤدي الاستثمار في الأراضي أو العقارات في مناطق إعادة الإعمار المخصصة إلى تحقيق عوائد كبيرة على المدى الطويل مع إعادة تطوير هذه المناطق. فمع شروع سوريا في مسار إعادة الإعمار الطويل والشاق، ستكون المناطق التي عانت من أضرار كبيرة ذات أولوية لإعادة البناء. وسيؤدي هذا إلى طلب على الأراضي لتطوير مشاريع جديدة، بالإضافة إلى إعادة تطوير العقارات القائمة. وقد يؤدي الاستثمار في هذه المناطق في وقت مبكر إلى تحقيق عوائد كبيرة مع إعادة بناء البنية التحتية وارتفاع قيم العقارات. كما أن تطبيق العقارات السوري القادم المذكور في يشير إلى محاولة لإضفاء المزيد من الشفافية على هذا السوق، وهو ما قد يكون مفيدًا للمستثمرين على المدى الطويل. ومع ذلك، فإن تحديد مناطق إعادة الإعمار وسرعة التنمية ستعتمد بشكل كبير على الاستقرار السياسي وتوافر التمويل والوضع الأمني العام.
• أنواع معينة من العقارات: تشير التقارير إلى فرص محتملة في الأراضي المناسبة للاستخدام السكني والتجاري. كما تذكر تطوير العقارات كمنطقة واعدة.
  • قد يوفر التركيز على أنواع معينة من العقارات التي تلبي احتياجات السكان العائدين أو جهود إعادة الإعمار (مثل الإسكان الميسر والمساحات التجارية في المناطق التي تشهد انتعاشًا) فرصًا أفضل. فبالنظر إلى العدد الكبير من السوريين النازحين العائدين إلى ديارهم، سيكون هناك طلب كبير على خيارات الإسكان الميسورة التكلفة. وقد يكون الاستثمار في تطوير مثل هذه العقارات استراتيجية قابلة للتطبيق. وبالمثل، مع استئناف النشاط الاقتصادي تدريجيًا في المراكز الحضرية، ستكون هناك حاجة إلى مساحات تجارية مثل المحلات والمكاتب والمستودعات. وقد يوفر الاستثمار في هذه الأنواع من العقارات في المناطق التي تظهر عليها علامات الانتعاش عوائد جيدة. كما أن الأراضي المناسبة للتطوير السكني والتجاري على حد سواء توفر مرونة وإمكانية تحقيق عوائد أعلى مع تطور السوق. ويشير المحلل الاقتصادي جورج خوزام إلى أن قطاع العقارات لا يزال محركًا رئيسيًا للسوق، وأن التركيز على تلبية احتياجات الإسكان الأساسية للسكان قد يكون نهجًا استثماريًا حكيمًا.

الإطار القانوني والتنظيمي الذي يحكم ملكية العقارات والاستثمار فيها في سوريا في عام 2025

• قوانين ملكية العقارات: تشير التقارير إلى أن النظام السابق أصدر قوانين أثرت على حقوق الملكية، بما في ذلك حماية المستأجرين وإعاقة المالكين من استعادة ممتلكاتهم. وقد تم إلغاء هذه القوانين بعد سقوط النظام. يضمن المادة 768 من القانون المدني حق المالك في استخدام واستغلال والتصرف في ممتلكاته.
  • لا يزال المشهد القانوني المتعلق بملكية العقارات في مرحلة تطور بعد تغيير النظام، ويحتاج المستثمرون إلى البقاء على اطلاع دائم بالتشريعات واللوائح الجديدة. فقد أدى سقوط نظام الأسد إلى إلغاء بعض قوانين الملكية الخاصة بالنظام السابق. ومع ذلك، لا يزال الإطار القانوني لملكية العقارات في مرحلة ما بعد النظام قيد التطوير. وتشير الحاجة إلى قوانين واضحة لتنظيم استعادة الممتلكات إلى أن المشهد القانوني لم يستقر بعد بشكل كامل. يجب على المستثمرين أن يكونوا على دراية بأن تشريعات ولوائح جديدة قد يتم تقديمها قد تؤثر على حقوق الملكية والاستثمارات الخاصة بهم. كما أن البقاء على اطلاع دائم بهذه التطورات القانونية وطلب المشورة القانونية المتخصصة أمر بالغ الأهمية.
• لوائح الاستثمار الأجنبي: تناقش التقارير الترخيص العام رقم 24 الصادر عن الولايات المتحدة، والذي يخفف بعض القيود على التعاملات مع المؤسسات الحاكمة السورية، مما قد يسهل بعض أشكال الاستثمار. ومع ذلك، لا تزال سوريا دولة تخضع لعقوبات شديدة مع وجود العديد من القوانين واللوائح المعمول بها. تقدم التقارير أمثلة على دول أخرى (مثل الولايات المتحدة) تفكر في أو تسن قوانين تقيد الاستثمار الأجنبي في العقارات، وخاصة من دول مثل سوريا.
  • ملاحظة تحذيرية: هذه المقتطفات حول لوائح الاستثمار الأجنبي هي من منظور دول أخرى (خاصة الولايات المتحدة) تقيد الاستثمار من دول معينة، بما في ذلك سوريا. وهي لا تتعلق بشكل مباشر بقوانين سوريا بشأن الاستثمار الأجنبي. يجب توضيح هذا التمييز في التقرير لتجنب سوء التفسير. يجب أن ينصب التركيز الأساسي على الآثار المترتبة على العقوبات الدولية على الاستثمار الأجنبي في سوريا.
  • سيحتاج المستثمرون الأجانب إلى التنقل في شبكة معقدة من اللوائح الدولية والمحلية التي قد تتطور عند التفكير في الاستثمار في العقارات السورية. فاستثمار كيان أجنبي في سوريا يتطلب دراسة متأنية لكل من القوانين المحلية السورية (التي لا تزال في حالة تغير) واللوائح الدولية، وخاصة نظام العقوبات الشامل الذي تفرضه دول مثل الولايات المتحدة والاتحاد الأوروبي. وبينما أصدرت الولايات المتحدة الترخيص العام رقم 24 لتخفيف بعض القيود على التعاملات مع المؤسسات الحاكمة السورية، لا يزال إطار العقوبات العام معقدًا وينطوي على مخاطر كبيرة للعقوبات في حالة عدم الامتثال. يجب على المستثمرين الأجانب طلب المشورة القانونية المتخصصة للتأكد من أنهم على دراية كاملة بجميع اللوائح المعمول بها ومتوافقون معها.
• عمليات تسجيل الملكية: يصف التقرير نظام حقوق الأراضي الرسمي في سوريا، والذي يستند إلى التقاليد القانونية العثمانية ويتضمن سجلات رسمية ومؤقتة. غالبًا ما تكون العملية طويلة ومعقدة. كما تتطلب القرارات الجديدة تسجيل عقود الإيجار في الوحدات الإدارية.
  • يعد فهم تعقيدات نظام تسجيل الممتلكات السوري أمرًا بالغ الأهمية للمستثمرين لضمان شرعية ملكيتهم للعقارات. فنظام تسجيل الأراضي السوري، على الرغم من أنه كان معروفًا تاريخيًا بدقته، إلا أنه يعتمد حاليًا على الورق وبيروقراطيًا مرهقًا. وتتضمن عملية تسجيل ملكية العقارات خطوات متعددة وقد تكون طويلة. كما أن وجود سجلات رسمية ومؤقتة، مع وجود اختلافات محتملة بينها وبين السجلات المالية، يزيد من التعقيد. كما أن اشتراط تسجيل عقود الإيجار يشير إلى جهد مستمر لتنظيم سوق العقارات، ولكنه يضيف أيضًا طبقة أخرى إلى العملية. يجب أن يكون المستثمرون مستعدين للتأخيرات المحتملة والعقبات البيروقراطية عند محاولة تسجيل أو نقل ملكية العقارات في سوريا.

آراء الخبراء والتقارير والتوقعات بشأن توقعات سوق العقارات السوري في عام 2025

• النظرة العامة: تتوقع التقارير تباطؤ النمو الاقتصادي في سوريا عام 2025 بسبب عدم الاستقرار السياسي والعمل العسكري المحتمل. يقدم تقرير نظرة عامة إيجابية ولكن دقيقة لسوق العقارات العالمي في عام 2025، مع توقع تعافي تدريجي.
  • بينما قد يشهد سوق العقارات العالمي بعض التعافي، تشير آراء الخبراء إلى أن السوق السوري من المرجح أن يظل متواضعًا بسبب التحديات الخاصة بالبلاد. فنظرة سوق العقارات العالمي تشير عمومًا إلى تعاف محتمل في عام 2025. ومع ذلك، فإن الخبراء الذين يركزون تحديدًا على سوريا يرسمون صورة أقل تفاؤلاً. فعلى سبيل المثال، قامت مؤسسة فيتش سوليوشنز بمراجعة توقعاتها للنمو في سوريا بسبب عدم الاستقرار السياسي المتوقع والعمل العسكري. ويسلط هذا التباين الضوء على التأثير الكبير للسياق الخاص بكل بلد على آفاق سوق العقارات. فالتحديات التي تواجه سوريا أكثر تعقيدًا بكثير من تلك الموجودة في الأسواق العالمية الأكثر استقرارًا، مما يشير إلى أن اتجاه التعافي العالمي العام قد لا يترجم بالضرورة إلى السوق السوري.
• اتجاهات الأسعار: يقتبس التقرير عن مهندس معماري يتوقع استمرار ارتفاع أسعار العقارات في المدن الرئيسية بسبب الطلب. يقتبس التقرير عن خبراء في سوق العقارات في سياق مختلف (من المرجح أنه إسرائيل، بناءً على مصدر المقال) يتوقعون ارتفاع أسعار المساكن.
  • ملاحظة تحذيرية: من المرجح أن يكون سياق غير سوري ويجب استخدامه بحذر شديد أو استبعاده لأنه يتعلق بسوق العقارات الإسرائيلي.
  • يقتبس التقرير عن خبراء يشيرون إلى أن الزلزال الذي وقع عام 2023 ربما تسبب في البداية في ركود ولكن العوامل الموجودة مسبقًا ستستمر في التأثير على السوق.
  • آراء الخبراء بشأن اتجاهات الأسعار في سوريا مختلطة، حيث يتوقع البعض زيادات في المناطق الحضرية بسبب الطلب، بينما يتوقع آخرون استمرار الركود بسبب العوامل الاقتصادية وعواقب الصراع. فبينما يتوقع المهندس المعماري فضل الله أكتاه ارتفاع الأسعار في المدن السورية الكبرى بسبب ارتفاع الطلب، يؤكد الباحث الاقتصادي رضوان الدبس أن التضخم لا يزال يمثل عقبة رئيسية في سوق العقارات، مما يشير إلى أن القدرة على تحمل التكاليف قد تحد من المزيد من ارتفاع الأسعار. كما أن تأثير زلزال عام 2023، كما نوقش في، تسبب في البداية في ركود السوق، ويعتقد الخبراء أن السوق سيستمر في التأثر بعوامل مثل انخفاض القوة الشرائية. كما أن بيانات تغير أسعار العقارات من دليل العقارات العالمي توفر سياقًا تاريخيًا ولكنها لا تقدم توقعات نهائية لعام 2025. يشير هذا المزيج من الآراء إلى أن اتجاهات الأسعار من المرجح أن تختلف اعتمادًا على الموقع المحدد ونوع العقار والوضع الاقتصادي والأمني العام.
• إمكانات الاستثمار: يقتبس التقرير عن باحثين ومحللين يعربون عن حذرهم بشأن التوقيت الحالي للاستثمار في سوريا بسبب عدم الاستقرار والعقوبات وعدم وجود بيئة استثمارية آمنة. يقتبس التقرير عن خبير يشير إلى أن قطاع العقارات لا يزال محركًا رئيسيًا للسوق ويقترح حلولًا مثل برامج قروض الإسكان.
  • بالرغم من أن بعض الخبراء يرون إمكانات في سوق العقارات السوري، فإن الشعور السائد يشير إلى ضرورة معالجة تحديات كبيرة قبل أن يُعتبر وجهة استثمارية مستقرة وجذابة لمعظم المستثمرين. فالعديد من المحللين الاقتصاديين يحذرون من التوقيت الحالي للاستثمار بسبب استمرار حالة عدم الاستقرار السياسي، وتأثير العقوبات الدولية، وغياب بيئة استثمارية آمنة. ويؤكدون على أن المستثمرين يعطون الأولوية لسلامة رؤوس أموالهم واستقرار الأوضاع قبل الإقدام على أي خطوة استثمارية.

ومع ذلك، يرى البعض الآخر أن قطاع العقارات لا يزال يمثل محركًا رئيسيًا للسوق السوري، خاصة مع ارتفاع الطلب على المساكن في المدن الرئيسية. ويشيرون إلى أن معالجة التضخم ورفع مستويات الدخل قد يحفزان السوق بشكل أكبر. كما أن هناك إمكانية للنمو على المدى الطويل مع بدء عملية إعادة الإعمار وتوفر التمويل اللازم.

مقارنة بين أنواع العقارات المختلفة في سوريا عام 2025

• العقارات السكنية: تشهد المراكز الحضرية طلبًا مرتفعًا على العقارات السكنية بسبب عودة بعض السكان وعدم قدرتهم على شراء المنازل، مما يزيد من الاعتماد على الإيجارات. وقد تكون هناك فرص في تطوير وحدات سكنية ميسورة التكلفة لتلبية هذه الاحتياجات.
• العقارات التجارية: مع بدء تعافي بعض الأنشطة التجارية في المدن، قد يكون هناك طلب متزايد على المساحات التجارية مثل المحلات والمكاتب. وقد يشهد هذا القطاع نموًا في المناطق التي تشهد انتعاشًا اقتصاديًا ملحوظًا.
• الأراضي: قد توفر الأراضي الواقعة في مناطق إعادة الإعمار أو تلك المناسبة للتطوير السكني والتجاري فرصًا استثمارية على المدى الطويل مع إعادة بناء البنية التحتية وارتفاع قيم العقارات.
• العقارات الزراعية: لم تتناول التقارير المتاحة هذا النوع من العقارات بشكل كبير في سياق عام 2025.

الخلاصة والتوصيات

يمثل الاستثمار في العقارات في سوريا عام 2025 مشهدًا معقدًا ينطوي على فرص ومخاطر كبيرة. فبينما يشهد السوق طلبًا متزايدًا في بعض المناطق الحضرية وإمكانية للنمو على المدى الطويل مع إعادة الإعمار، لا تزال حالة عدم الاستقرار السياسي والاقتصادي والعقوبات الدولية تشكل تحديات كبيرة.

بناءً على التحليل الوارد في هذا التقرير، يوصى بما يلي:

• إجراء العناية الواجبة الشاملة: قبل الإقدام على أي استثمار عقاري، من الضروري إجراء بحث وتحليل معمق للسوق، وفهم المخاطر القانونية والأمنية والاقتصادية المحتملة.
• توخي الحذر والتحفظ: نظرًا للوضع المتقلب، يجب على المستثمرين المحتملين تبني نهج حذر وتقييم المخاطر بعناية قبل تخصيص أي رؤوس أموال.
• طلب المشورة القانونية والمالية المتخصصة: من الضروري استشارة خبراء قانونيين وماليين متخصصين في السوق السوري لفهم الإطار القانوني والتنظيمي والحصول على إرشادات حول أفضل السبل لإدارة المخاطر.
• مراقبة التطورات السياسية والاقتصادية عن كثب: يجب على المستثمرين البقاء على اطلاع دائم بالتطورات السياسية والاقتصادية في سوريا وتأثيرها المحتمل على سوق العقارات.
• النظر في الاستثمارات طويلة الأجل: بالنظر إلى التحديات الحالية، قد تكون الاستثمارات العقارية في سوريا مناسبة بشكل أكبر للمستثمرين الذين لديهم أفق زمني طويل الأجل وقادرون على تحمل المخاطر العالية.

إخلاء المسؤولية: يستند هذا التقرير إلى المعلومات المتاحة حتى تاريخه، وقد تتغير الظروف والتوقعات المستقبلية. لا ينبغي اعتبار هذا التقرير بمثابة نصيحة استثمارية، ويجب على الأفراد إجراء أبحاثهم الخاصة وطلب المشورة المهنية قبل اتخاذ أي قرارات استثمارية.